探索 >盈科原创 | 小区车位尺寸多少算合法?遇到车位尺寸“缩水”可以退或换吗?

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文/滕玲玲 朱佳敏

近年来,随着私家车数量的迅速增多,越来越多的业主在购置房屋时会考虑出行便利,选择购置配套车位,而车位尺寸大小直接影响着业主停放车辆时的方便程度。若是车位面积小于约定的面积,车位狭窄,或是靠近墙壁、公共设施太近,一旦有并排停放的车辆,车门都无法正常打开,显得十分局促,经常会担心和旁边车位的车辆发生剐擦,如是旁边车辆稍微停放的位置偏移一些,车主连下车都很困难。小区停车位的宽与窄,不仅是冷冰冰的数据,还是业主们舒适度、幸福感的一面镜子。关于小区车位尺寸的相关规定及遇到车位尺寸“缩水”问题该如何进行维权,律师将相关问题整理如下:



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机动车的停车方式

根据机动车的停放方位不同,停车方式可采用平行式、斜列式(倾角30° 45°、60°)和垂直式,或混合式。

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机动车设计车型的外廓尺寸和净距

机动车库应根据停放车辆的设计车型外廓尺寸进行设计,并以小型车为计算当量进行停车当量的换算。机动车库的设计尺寸需要结合车辆外廓尺寸和机动车之间以及机动车与墙、柱、护栏之间的最小净距来确定最终的尺寸。 

依据《车库建筑设计规范》(JGJ100-2015)第4.1.1条的规定

《车库建筑设计规范》(JGJ100-2015)第4.1.5条的规定,机动车之间以及机动车与墙、柱、护栏之间的最小净距应符合表4.1.5条的规定。

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不同停车方式下的车位标准尺寸(小型车)

如上所述,不同车型的外廓尺寸和净距有不同要求,以日常生活中最常见的家常车/小型车为例,汽车的外廓尺寸为:总长4.80米、总宽1.80米、总高2.00米。小型汽车间横向净距为0.60米,垂直式停车时机动车间纵向净距0.50米,小型汽车纵向与墙、护栏及其他构筑物间净距0.50米,小型汽车横向与墙、护栏及其他构筑物间净距0.60米。

为了方便理解,我以图文并茂的形式予以说明,告诉大家多少尺寸的车位是一个合格的车位。

在此提醒大家,一个合格的车位必须完全满足以下各项数据,才算合格。

(1)如果买受人购买的是1号车位,最小车位尺寸为6m*2.1m,车道宽度3.8米,机动车与墙的净距是0.5米,机动车间纵向净距1.2米;

(2)如果买受人购买的是2号车位,最小车位尺寸为6m*2.4m,车道宽度3.8米,机动车间纵向净距1.2米,机动车间横向净距0.6米;

(3)如果买受人购买的是3号车位,最小车位尺寸为5.1m*2.4m,车道宽度5.5米,机动车与墙的净距是0.6米,机动车间纵向净距0.5米;

(4)如果买受人购买的是4号车位,最小车位尺寸为5.3m*2.4m,车道宽度5.5米,机动车间纵向净距0.5米,机动车间横向净距0.6米;

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遇见车位尺寸“缩水”,法院是如何裁判的?

首先,确认购买车位的合同内容,若业主与开发商对所购买车位的长度、宽度以及停放车型进行了明确约定,就要按照合同来执行。

其次,如果车位合同没有明确约定,则属于约定不明。根据《民法典》第五百一十一条,“当事人就有关合同内容约定不明确,依据前条规定仍不能确定的,适用下列规定:(一)质量要求不明确的,按照强制性国家标准履行;没有强制性国家标准的,按照推荐性国家标准履行;没有推荐性国家标准的,按照行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”目前,有关停车位的建筑设计标准,适用《车库建筑设计规范》(JGJ100-2015)的要求。

 

若开发商交付给业主的车位不符合车位合同或者不符合《车库建筑设计规范》,并且已经阻碍上诉人正常使用车位之合同目的,应属违约,业主可诉请法院要求其承担违约责任。




司法裁判案例:

(一)法院判决解除车位合同,开发商返还业主全部车位款。

1、(2021)湘0202民初1282号

本院认为,现经测量,涉案车位明显不符合《中华人民共和国车库建筑设计规范(JGJ100-2015)》,被告属于预期违约。虽然被告主张《中华人民共和国车库建筑设计规范(JGJ100-2015)》应属管理性强制规定,但该《规范》确定的车位尺寸及通道宽度系根据家庭一般小轿车大小实际得出的结论,车位尺寸或通道宽度小于该数据,必然导致车辆停放困难,影响停车位功能的使用,原告的合同目的无法实现,故本院对该项抗辩理由不予采纳。

判决:1.解除原、被告双方于2019年3月30日签订合同编号为F区一期负一层地下停车位-1298号的《停车位使用协议》;2.被告于本判决生效后十日内退还原告已付车位款20100元。

2、(2021)鲁0104民初1066号

本院认定,涉案车位的设计建造不符合《车库建筑设计规范》JGJ100-2015的相关规定,不能满足原告合法、合理停放机动车的合同目的。在此情况下,原告有权解除与被告签订的车位使用权转让合同。合同解除权作为形成权,自享有合同解除权的一方当事人的解除合同意思表示到达对方时生效。

判决:1.确认被告与原告于2020年11月10日签订的有关恒生·望山地下二层xxxx号车位的《车位转让协议》于2021年2月3日解除;2.被告于本判决生效之日起十日内向原告退还车位使用权转让款6万元。

3、(2021)辽0104民初9635号

本院认为:原、被告所签订的合同系双方当事人真实意思表示,不违反法律规定,应为有效合同。本案中,双方协议中被告提供给原告的停车位应能够确保原告车位能够正常使用,但实际上,该车位一面临墙,过于狭窄,确有瑕疵,不符合《汽车库建筑设计规范》的行业标准及现行《车库建筑设计规范》,对此被告亦予以认可,故原告要求解除合同,本院予以支持。

判决:1.解除原告与被告于2013年6月23日签订的《地下停车位租赁协议书》;2.被告于本判决书生效后10日内返还原告购买车位款116500元。

(二)法院判决开发商承担减少车位价款的违约责任。

(2020)浙1082民初2641号

本院认为:关于072号车位不符合要求的违约责任。被告地产公司作为开发商应当知晓车库建设的行业标准,作为涉讼车位的建造者和销售者,其应保证出售车位的质量符合行业标准。即使相关部门对涉讼车位已经颁发规划许可和产权证,但并不因此免除其提供的车位实际尺寸应符合行业标准的义务。涉案072号车位纵向长度满足规范要求,但宽度方向与墙、柱间净距不符合要求,故应当认定该车位质量不符合约定。周某某、蒋某某主张重大误解、存疑欺诈等理由不能成立,其要求撤销《浙江省商品房买卖合同》第三条、第五条关于地下室(二期)房号072号车位的相关条款内容,缺乏依据,本院不予支持。鉴于出卖人现在无法为买受人更换符合标准的车位,绿城房地产公司应当承担减少车位价款的责任。

判决:被告于本判决生效之日起三十日内支付原告地下室(二期)房号072号车位不符合约定而减少的价款12万元;



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总结


停车场的小小一方停车位,关乎着业主实实在在的幸福感。建议业主在购买停车位时,在有条件的情况下,应当仔细核查车位现场,在买卖合同中将车位的尺寸进行明确约定并附带相应的违约责任,最大限度保证业主的利益。


作者简介

滕玲玲

盈科杭州律师事务所 股权高级合伙人 

工程建设与投融资部 副主任 

盈科杭州律所监事会 副主任 

浙江省企业家协会/企业联合会常务理事

浙大企业家校友会建筑分会 理事 

杭州市律师协会房地产委员会 委员 

杭州市律师协会建设工程委员会委员

杭州市西湖区人民法院 律师调解员


执业范围

滕律师从业15年,专注于房地产行业领域重大疑难复杂案件的办理,专业代理各类房产纠纷,尤其擅长商品房买卖合同的处理。多次荣获盈科“优秀房地产与建设工程律师”、“优秀律师”、“律政巾帼”等荣誉称号。

公司业务类:立足于房地产行业,为房产公司、设计公司、装修公司、建筑公司等提供法律服务。

个人业务类:专业代理各类房产纠纷。如房屋买卖房屋租赁、财产分割、征地拆迁、行政诉讼等。

特色业务类:房产筹划。如借名买房、父母为子女购房、婚前及婚姻关系期间财产的特别约定、遗产筹划及处置等。


朱佳敏

北京盈科(杭州)律师事务所 律师













 

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